Bad in der Eigentumswohnung: Vorwand vor der Steigleitung

Meisterbetrieb für Badbau

Bad in der Eigentumswohnung sanieren in Halle

Fliesen, Wanne und Armaturen sind Ihre Sache, Estrich, Steigstrang und Fenster gehören allen Eigentümern. Wir zeigen Bauteil für Bauteil, wo nach § 20 WEG die Grenze zum Beschluss liegt.

Kostenlosen Ersttermin anfragen 01579 2834947

4,9 von 5bei Googlefür unseren Betrieb in Halle

Badumbau›Badrenovierung›Bad modernisieren›Barrierefreies Bad›Dusche statt Wanne›Gäste-WC›Alle 12 Leistungen ↓

Wo Ihr Sondereigentum aufhört

Gefühlt endet Ihr Eigentum an der Wohnungstür, rechtlich verläuft eine weitere Linie quer durchs Bad. Maßgeblich ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz, welche Aufgabe ein Bauteil hat. Dient es nur Ihrer Wohnung und lässt es sich ausbauen, ohne das Haus zu schwächen, gehört es Ihnen allein. Trägt oder dichtet es das Gebäude oder versorgt es weitere Wohnungen, bleibt es Sache aller, selbst hinter Ihren Fliesen. Sonderfälle regelt die Teilungserklärung.

Sie entscheiden allein	Die Gemeinschaft entscheidet mit
Fliesen, Bodenbelag, Wandfarbe, Silikonfugen	Estrich samt der Abdichtung unter dem Belag
WC, Waschtisch, Wanne, Dusche und Armaturen	Steigleitung und Fallrohr, selbst in Ihrer Wand
Leitungen ab dem Abzweig in die Wohnung	Leitungen bis zum Abzweig samt Absperrventil
Badmöbel, Leuchten, Steckdosen, Innentüren	Badfenster, Lüftungsschacht, Tür zum Treppenhaus
Trennwände ohne tragende Funktion	Tragende Wände, Geschossdecke, Schallschutz

Die erste Zeile überrascht viele: Der Estrich unter Ihren Füßen zählt zum Gebäude. Neue Fliesen auf altem Untergrund bleiben Ihre Sache. Erst wer den Estrich für einen neuen Aufbau aufnimmt, greift ins Gemeinschaftseigentum ein.

Wann die Gemeinschaft beschließen muss

Es kommt darauf an, ob eine Arbeit die rechte Spalte berührt. Wer Objekte wechselt, neu fliest und die Leitungen für Licht und Steckdosen in der Wohnung erneuert, ohne den Grundriss anzutasten, braucht keine Gestattung, wenn die Nachbarn davon nicht mehr als unvermeidlich spüren (§ 13 Abs. 2 WEG). Soll dagegen eine tragende Wand fallen, der Estrich aufgehen oder der Strang angefasst werden, liegt eine bauliche Veränderung vor. Sie braucht einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Rückt nur das WC um, ohne Strang und Estrich, reicht meist das eigene Recht.

Ein solcher Beschluss ist meist leichter zu bekommen, als viele erwarten. Über den Antrag stimmt die Versammlung ab, Einstimmigkeit ist dafür in der Regel nicht nötig. Die Kosten trägt in der Regel, wer den Umbau will, also Sie. Auf Umbauten, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, besteht sogar ein Anspruch (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG). Da die anderen nichts beitragen, verläuft die Abstimmung meist ohne Streit.

Eine soziale Erhaltungssatzung gibt es in Halle nach unserer Recherche nicht. Städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB gelten aber in vielen Vierteln, etwa im Paulusviertel (Nr. 18), in Giebichenstein (Nr. 35) und in Ammendorf (Nr. 16). Genehmigungspflichtig sind dort unter anderem Modernisierungen von Gebäudeaußenteilen und das Teilen oder Zusammenlegen von Wohnungen, auch ohne Bauantrag. Ein Bad innen ohne Eingriff in Fassade, Fenster oder Zuschnitt nennen die Satzungen nicht. Für einen Fenstertausch fragen Sie vorher bei der Stadt.

Ohne Beschluss geht vieles: die bodengleiche Dusche statt der Wanne, sofern der Bodenaufbau genug Höhe hat, Fliesen bis zur Decke, ein breiterer Waschtisch, Unterputzarmaturen in einer neuen Vorwand. Dazu kommen Fußbodenheizung, Leuchten, Steckdosen und ein leiser Lüfter, sofern er seine Abluft nicht in einen Schacht der Gemeinschaft führt.

Bad vor dem Umbau: Fliesen in Türkis, Doppelwaschtisch und Eckwanne

Steigstrang und Fallrohr im Bestand in Halle

Im Gründerzeithaus, wie es im Paulusviertel steht, läuft das Fallrohr aus Guss meist in einem gemauerten Schacht beim WC oder auf der Hofseite, Steigleitungen oft offen auf Putz. Im Plattenbau, etwa in der Südlichen Neustadt, sammelt ein Installationsschacht zwischen Küche und Bad die Stränge; Nachkriegsbauten verstecken sie hinter einer Revisionsklappe. Ihr Teil beginnt am Abzweig, meist beim ersten Absperrventil. Mehr zu alten Schächten unter Bad im Altbau.

Klären Sie die Grenze vor jedem Termin, denn ein Beschluss dauert Monate. Wie das in den Ablauf passt, zeigt der Zeitplan einer Badsanierung. Ob der Strang schon einmal erneuert wurde oder noch aus der Bauzeit stammt, weiß meist die Verwaltung. Plant die Gemeinschaft dort ohnehin Arbeiten, lässt sich beides verbinden: Ihr Anteil kommt aus der Rücklage, und die Wand geht nur einmal auf.

Bleileitungen gehören auf dieselbe Liste. Sie waren nach § 17 Abs. 1 TrinkwV bis zum 12. Januar 2026 auszubauen oder stillzulegen; Ausnahmen gibt es nur, wenn das Gesundheitsamt die Frist verlängert. Vom 12. Januar 2028 an sind statt 0,010 nur noch 0,005 Milligramm Blei pro Liter erlaubt (Anlage 2 TrinkwV). Weil die Leitung bis zum Abzweig der Gemeinschaft gehört, ist Blei dort ein Thema für die Versammlung und nicht für Ihr Angebot.

Liegt das Fallrohr offen, zählt seine Befestigung. Kunststoffrohr hinter einer Vorwand dämpft Geräusche spürbar besser als das alte Gussrohr, sofern Schellen mit Körperschalldämmung es halten. In schutzbedürftigen Räumen der Nachbarn dürfen Installationsgeräusche laut DIN 4109 höchstens 30 dB(A) erreichen. Starr verschraubt überträgt das Rohr den Schall trotzdem, und eine Korrektur heißt: Wand wieder öffnen.

Renoviertes Altbaubad mit Rundbogenfenster, Duschkabine und Wand-WC

Vom Antrag bis zum Beschluss: der Zeitplan

Was ansteht	Zeitbedarf oder Frist
Ersttermin und Angebot, damit sich die Maßnahme genau beschreiben lässt	meist ein bis zwei Wochen
Antrag auf einen Tagesordnungspunkt bei der Verwaltung	vor dem Versand der Einladungen
Einladung an alle Eigentümer	mit der Einladungsfrist laut Gesetz
Abstimmung in der Versammlung	ein Termin
Frist für eine Anfechtung, danach ist der Beschluss bestandskräftig	einige Wochen ab Beschluss
Start der Arbeiten	danach

Abstimmen ist meist einfach, einen Termin zu finden weniger. Meist treffen sich die Eigentümer einmal im Jahr. Liegt die Versammlung im März und Ihre Anfrage im April, wartet der Umbau womöglich bis zum Frühjahr. Zwei Abkürzungen gibt es. Stimmen alle Eigentümer ohne Sitzung zu, gilt ein Umlaufbeschluss, in kleinen Häusern oft machbar. Oder genug Eigentümer verlangen gemeinsam eine außerordentliche Sitzung.

Im Beschluss sollte stehen, welche Arbeiten an welchem Bauteil anfallen, wer sie übernimmt und bezahlt und wer haftet, wenn am gemeinsamen Eigentum etwas beschädigt wird. Eine pauschale Erlaubnis für das Bad im zweiten Stock hilft Jahre später nicht, wenn jemand nach dem offenen Estrich fragt. Die Verwaltung bewahrt Beschlüsse auf, und sie bleiben oft länger wichtig als die Fliesen, etwa beim Verkauf der Wohnung.

Was das Bad in der Eigentumswohnung kostet und wer zahlt

Am Bad selbst ändert die Eigentumswohnung wenig, es kostet so viel wie im Reihenhaus. Ein komplett neues Bad mit sechs bis acht Quadratmetern liegt in Halle bei 13.000 bis 21.500 Euro; soll die Wanne einer bodengleichen Dusche weichen, 3.500 bis 7.500 Euro, jeweils brutto. Beide Spannen sind Richtwerte, verbindlich wird erst das Festpreis-Angebot nach dem Ersttermin. Was in den Spannen steckt, zeigt Badsanierung Kosten.

Drei Posten gibt es nur in der Eigentumswohnung:

Schallentkopplung der Vorwand: rund 300 bis 800 Euro, abhängig von der Stranglänge. Wer hier spart, hört danach jede Spülung.
Strang sperren und wieder füllen: meist ein halber Arbeitstag; den Termin stimmen wir mit der Verwaltung ab.
Anteil an Arbeiten der Gemeinschaft: nur, wenn die Eigentümer den Strangtausch mitbeschließen. Bezahlt wird er aus der Rücklage, nicht über Ihre Rechnung.

Wer selbst in der Wohnung lebt, zieht nach § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld ab, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Dafür muss der Lohn auf der Rechnung gesondert stehen und das Geld per Überweisung fließen; mehr unter Badsanierung steuerlich absetzen. Bei einer vermieteten Wohnung entfällt § 35a, die Kosten zählen als Werbungskosten. Was dann für Ankündigung und Mieterhöhung gilt, steht unter Badsanierung in der Mietwohnung.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 01579 2834947

Absprachen mit der Hausverwaltung

Teilen Sie der Verwaltung den Baubeginn schriftlich mit: Zeitraum, Betrieb, Ansprechpartner. Den Rest regelt meist ein Telefonat:

Strang sperren. Das Wasser ist an einem Werktag meist zwei bis vier Stunden weg; ein Zettel im Treppenhaus kündigt das einige Tage vorher an.
Container, Haltverbot, Aufzug. Steht der Container nicht auf dem Grundstück, sondern auf öffentlichem Grund, ist das eine Sondernutzung mit Antrag bei der Stadt. Eine Haltverbotszone kostet in Halle 21 Euro Gebühr. Aufzug und Treppenhaus bekommen einen zusätzlichen Schutz.
Lärm. Laute Arbeiten legen wir auf übliche Tageszeiten an Werktagen, sonn- und feiertags bleibt es still. Strengere Regeln der Hausordnung gehen vor.
Nachweise. Vorher die Betriebshaftpflicht, am Ende der Nachweis der Abdichtung. Halten Sie die offene Wand auf Fotos fest, ehe die Vorwand sie verdeckt; eine einfachere Dokumentation gibt es nicht.

Sonst läuft alles wie bei jedem anderen Bad, Schritt für Schritt erklärt unter Badsanierung Ablauf.

Wenn Wasser in die Wohnung darunter läuft

Ein nasser Fleck an der Decke unter Ihrem Bad ist der Ernstfall. Dann geht es um drei Dinge: Herkunft, Haftung, Kosten.

Leckt der Strang oder das Fallrohr, ist es ein Fall für die Gemeinschaft und deren Gebäudeversicherung. Läuft Wasser an Ihrer Armatur oder unter Ihrer Dusche aus, also im Sondereigentum, stehen Sie in der Haftung. Leitungswasser deckt die Gebäudeversicherung meist trotzdem, die Selbstbeteiligung und den Hausrat nebenan aber nicht. Hat der Betrieb Fehler gemacht, etwa ein Rohr angebohrt oder die Abdichtung lückenhaft ausgeführt, tritt seine Betriebshaftpflicht ein.

Gegenüber dem Nachbarn kommt es darauf an, woher das Wasser kam und wer welchen Teil verursacht hat; das zu klären, dauert oft länger als die Reparatur selbst. Ein eingetragener Fachbetrieb mit Betriebshaftpflicht ist auch deshalb die sichere Seite.

Bei der Abdichtung lohnt kein Sparen. Wurde ein Bad zuletzt in den neunziger Jahren saniert, entspricht sie dem Stand von damals. Bäder aus DDR-Zeiten ohne Sanierung haben häufig keine, unter dem Estrich liegt höchstens Bitumenpappe. Sichtbar wird das erst, wenn Silikonfugen aufreißen und Duschwasser hinter die Fliesen gelangt. Silikonfugen sind Wartungsfugen, die regelmäßig geprüft werden sollten. Eine Verbundabdichtung nach DIN 18534 gehört deshalb in jedes Angebot.

Bad unterm Dach mit Dachfenster, dunklen Deckenbalken und grauen Fliesen

Wo Umbauten in der Praxis an Grenzen stoßen

Zu wenig Höhe für die bodengleiche Dusche. Zwischen Rohdecke und Fliesenoberfläche genügen bei einem Wandablauf meist 7 bis 10 Zentimeter; flach gebaute Bodensysteme fordern 9,5 bis 12, der übliche Punktablauf erst 12 bis 15. Je weiter der Ablauf vom Strang sitzt, desto mehr Höhe kostet das Gefälle. Auf der Holzbalkendecke eines Gründerzeithauses wird es so oft knapp, und die Decke gehört allen. Ein Wandablauf oder eine Rinne an der Wand hilft meist, ohne den Bestand anzutasten; mehr unter Dusche statt Wanne.

Ein Schacht für viele Bäder. Fensterlose Bäder in Plattenbauten und manchen Nachkriegshäusern lüften über einen gemeinsamen Schacht. Bläst ein starker eigener Ventilator hinein, riecht es beim Nachbarn statt über dem Dach. Der Schacht ist Gemeinschaftseigentum, der Anschluss also abzustimmen.

Das Fenster im Bad. Auch das kleine Hoffenster über der Wanne gehört allen. Sein Tausch braucht einen Beschluss, im Gebiet einer Erhaltungssatzung womöglich auch die Genehmigung der Stadt. Den Rahmen innen streichen Sie ohne Erlaubnis.

Das WC an neuer Stelle. Je weiter das WC vom Fallrohr wegrückt, desto länger wird die Abwasserleitung, und sie braucht im Boden mindestens einen Zentimeter Gefälle pro Meter. Ob zwei Meter bis zur anderen Wand gehen, ist darum eine Frage der Zentimeter im Fußboden.

Eine Vorlage, über die die Versammlung abstimmen kann

Die Eigentümer stimmen über ein Papier ab, nicht über einen Eindruck. Unser Angebot beschreibt Arbeiten, betroffene Bauteile und Zeitraum deshalb so genau, dass in der Versammlung keine mündlichen Ergänzungen nötig sind.

In Halle stellen sich je nach Haus andere Fragen: im Gründerzeithaus in Giebichenstein oft der gemauerte Schacht und die Holzbalkendecke, im Plattenbau der Silberhöhe Installationsschacht und Sammellüftung. Planbares steht im Angebot zum Festpreis, Bedarfspositionen wie ein marodes Rohrstück einzeln mit Preis. Unser Sitz ist in Halle.

Nach dem Ersttermin schreiben wir die Unterlage für die Versammlung. Rufen Sie an unter 01579 2834947, erreichbar Mo–Fr 7–16:30 Uhr, und nennen Sie Geschoss und Hausteil der Wohnung. Vor Ort sehen wir uns Strang, Bodenaufbau und Lüftung an und klären, was Ihre Entscheidung ist und wofür die Gemeinschaft zustimmen muss. Erste Fragen gehen auch per Videocall. Der Termin kostet nichts, die Entscheidung fällt danach. Wer seine Anfrage lieber tippt, findet unten das Formular.

Grundriss eines Bades auf dem Planungstisch mit Zollstock und Maßband

Häufige Fragen

Braucht die Sanierung des Bades in meiner Eigentumswohnung einen Beschluss?

Nein, solange nur Ihr Sondereigentum betroffen ist. Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Fliesen, Armaturen und Licht sind Ihre Entscheidung (§ 13 Abs. 2 WEG). Erst Estrich, Strang oder Badfenster machen einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nötig. Gilt für Ihr Haus in Halle eine städtebauliche Erhaltungssatzung, kann für das Fenster zusätzlich eine Genehmigung der Stadt nötig sein.

Wann müssen die anderen Eigentümer einem Badumbau zustimmen?

Immer dann, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist: beim Öffnen des Estrichs, bei Eingriffen in tragende Wände oder Decke, bei Arbeiten an Steigstrang oder Fallrohr und beim Fenstertausch. Ein versetztes WC zählt dazu, wenn dafür der Estrich aufgeht. Das Gesetz spricht von baulicher Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG); darüber stimmt die Versammlung ab, Einstimmigkeit braucht es in der Regel nicht.

Wie teuer wird ein neues Komplettbad in der Eigentumswohnung?

In Halle kostet ein komplett neues Bad, sechs bis acht Quadratmeter groß, brutto 13.000 bis 21.500 Euro. Speziell für die Eigentumswohnung fallen meist 300 bis 800 Euro an, damit die Vorwand schalltechnisch entkoppelt ist, dazu etwa ein halber Tag für die Strangsperrung. Das sind Richtwerte; den Festpreis für die Versammlung erstellen wir nach dem kostenlosen Ersttermin.

Was kostet eine bodengleiche Dusche anstelle der Wanne?

In Halle meist 3.500 bis 7.500 Euro. Den Ausschlag gibt der vorhandene Boden: Reicht seine Aufbauhöhe, wird es einfacher, sonst wandert der Ablauf in die Wand. Solange der Estrich zu bleibt, muss die Versammlung nicht zustimmen. Einen Festpreis nennen wir nach dem Ersttermin bei Ihnen, wenn wir Boden und Strang gesehen haben.

Kommt eine bodengleiche Dusche mit 7 Zentimetern Bodenaufbau aus?

In der Regel ja, sofern ein Wandablauf das Wasser aufnimmt; von der Rohdecke bis zur Fliese braucht er meist 7 bis 10 Zentimeter. Bei einem flachen Bodensystem sind es rund 9,5 bis 12, beim üblichen Punktablauf 12 bis 15 Zentimeter. Mit Wandablauf oder Wandrinne bleibt die Geschossdecke, die allen gehört, unangetastet. Auf Holzbalkendecken im Gründerzeithaus ist das meist der Weg; die Höhe messen wir beim Ersttermin.

Gehört mir der Steigstrang hinter meinen Fliesen?

Meist nicht. Weil Steigstrang und Fallrohr das ganze Haus versorgen, sind sie Gemeinschaftseigentum, auch wo sie durch Ihre Wohnung führen. Ihr Teil beginnt in der Regel am Abzweig, zu erkennen am ersten Absperrventil. Alles davor bis zum Hausanschluss betreut und bezahlt die Gemeinschaft; Sonderfälle regelt die Teilungserklärung, die wir beim Ersttermin mit Ihnen durchsehen.

Wer bezahlt einen neuen Strang, wenn ich mein Bad umbaue?

Die Gemeinschaft, sofern sie den Tausch selbst beschließt; das Geld stammt dann aus Rücklage und Hausgeld. Lassen Sie nur auf eigenen Wunsch modernisieren, zahlen in der Regel Sie. Ob Ihr Strang schon einmal erneuert wurde, weiß meist die Verwaltung. Fragen Sie früh nach geplanten Arbeiten, dann öffnet man die Wand nur einmal und spart eine zweite Baustelle.

Wie lange vergeht bis zum Baustart, wenn ein Beschluss nötig ist?

Meist mehrere Monate. Am längsten dauert oft das Warten auf die ordentliche Versammlung, weil sie in vielen Häusern nur einmal im Jahr zusammenkommt. Dazu kommen die Einladungsfrist vorher und die Anfechtungsfrist danach, die das Wohnungseigentumsgesetz vorgibt. Schneller wird es, wenn alle Eigentümer einem Umlaufbeschluss zustimmen oder genug von ihnen gemeinsam eine außerordentliche Sitzung fordern.

Wer haftet bei einem Wasserschaden in der Wohnung unter mir?

Entscheidend ist die Quelle. Kommt das Wasser aus Strang oder Fallrohr, übernehmen die Gemeinschaft und ihre Gebäudeversicherung. Tritt es im Sondereigentum aus, liegt die Haftung meist bei Ihnen; Einzelheiten hängen vom Schaden ab. Bei einem Ausführungsfehler zahlt die Betriebshaftpflicht des Betriebs. Eine Verbundabdichtung nach DIN 18534 senkt das Risiko, darum gehört sie in jedes Angebot.

Lassen sich die Handwerkerkosten fürs Bad steuerlich absetzen?

Ja, sofern Sie die Wohnung selbst bewohnen. § 35a EStG erlaubt dann einen Abzug von 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuerschuld, höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Bedingung: Der Lohn steht gesondert auf der Rechnung, wie bei unseren Rechnungen, und Sie zahlen per Überweisung. Bei vermieteten Wohnungen greift § 35a nicht, dort zählen die Kosten als Werbungskosten.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Halle. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

4,9 von 5Google-Bewertungenfür unseren Betrieb in Halle

Bemusterung für eine Badsanierung in Halle: Fliesenmuster in Steinoptik, schwarze Wandarmatur und Musterfächer

Kostenlos und unverbindlich

Ihr Bad in Halle

Beschreiben Sie kurz Ihr Vorhaben, oder rufen Sie einfach an. Wir kommen vorbei, sehen uns an, was geht, und nennen Ihnen einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

01579 2834947

Mo–Fr 7–16:30 Uhr

Mit dem Absenden willigen Sie ein, dass wir Ihre Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwenden. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.