Bad in der Mietwohnung: Mietshaus mit Tordurchfahrt zum Hof

Meisterbetrieb für Badbau

Badsanierung in der Mietwohnung

Wer im Mietbad was bezahlt, wer zustimmt und wer die Bauzeit hinnimmt, regelt das BGB. Für eine Modernisierung darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der Kosten auf die Miete aufschlagen.

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Beim Mietbad fallen Eigentum und Nutzung auseinander. Der Eigentümer muss den Zustand erhalten, schuldet aber keine Verbesserung; ein Mieter baut nur mit seiner Erlaubnis um, und vor jeder Modernisierung liegt eine Ankündigungsfrist von drei Monaten. Halle kennt zahlreiche städtebauliche Erhaltungssatzungen, einen sozialen Milieuschutz nach unserer Recherche dagegen nicht.

Alle Preise enthalten die Umsatzsteuer. Der Text gibt die Rechtslage für Mieter wie Vermieter mit Stand Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.

Reparatur schuldet der Vermieter, Modernisierung nicht

Ob eine Arbeit der Erhaltung oder der Verbesserung dient, entscheidet bei jedem Mietbad über die Rechnung. Im Mietrecht trennt beide eine klare Linie.

Instandhaltung und Instandsetzung, also Pflege und Reparatur, liegen beim Vermieter. Aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB folgt, dass er die Wohnung bis zum Ende des Mietverhältnisses gebrauchstauglich hält. Diese Pflicht bezahlt der Mieter bereits mit der Miete, ein Aufschlag fällt dafür nicht an.

Modernisierung beschließt der Vermieter aus freien Stücken. Im Gegenzug erlaubt ihm das Gesetz, einen Teil der Ausgaben über eine höhere Miete wieder hereinzuholen. Genau hier entzündet sich der Streit um jede einzelne Position.

Zustand im Bad	Rechtlich	Wer bezahlt
Abdichtung defekt, Wasserfleck an der Decke darunter	Instandsetzung	Vermieter
Mischer verkalkt, Wassertemperatur lässt sich nicht mehr einstellen	Instandsetzung	Vermieter
Schimmel wegen Bauschaden oder ausgefallener Lüftung im Haus	Instandsetzung	Vermieter
Funktionierendes Bad von 1996 mit abgenutzten Fliesen	weder noch	niemand verpflichtet
Badewanne weicht einer bodengleichen Dusche	Modernisierung	Vermieter, Umlage zulässig
Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung oder Doppelwaschtisch	Modernisierung	Vermieter, Umlage zulässig
Mieter möchte ein neues Bad, obwohl nichts defekt ist	Vereinbarung	Mieter, falls nichts anderes geregelt ist

In der Praxis vermischen sich beide Anteile fast immer. Im Gründerzeithaus ist das Bad meist ein nachträglich eingebautes, schmales Kammerbad von rund 3 bis 5 m², so der Erfahrungswert. Liegen Abdichtung und Leitungen dort seit Jahrzehnten, sind sie oft verbraucht, und steht die Wand ohnehin offen, liegt eine bodengleiche Dusche nahe. Die Erhaltung bezahlt der Vermieter allein.

Ein altes Bad ist noch kein mangelhaftes Bad

Es kommt auf den Zustand an, in dem die Wohnung übergeben wurde, nicht auf das Baujahr. Wer 2012 in eine Altbauwohnung mit einem 4 m² kleinen Bad von 1996 gezogen ist, hat genau dieses Bad gemietet.

Einen Mangel begründen dagegen Wasser, das durch die Abdichtung dringt, ausbleibendes Warmwasser, ein WC, das nicht mehr spült, Steckdosen ohne Schutzleiter im Nassbereich, Schimmel infolge eines Bauschadens oder ein Abluftschacht, der im fensterlosen Bad nicht mehr arbeitet.

Kein Mangel sind gelbstichige Keramik, Fliesen im Stil der neunziger Jahre, ein ungünstiger Zuschnitt, eine Wanne statt der gewünschten Dusche oder Schwellen und enge Türen. Mehr Komfort schuldet der Vermieter nicht.

Viel Streit entsteht beim innenliegenden Bad, dessen Lüfter mit den Jahren nachlässt. Steht er still, ist der Fall klar; zieht er nur noch wenig, zeigt eine Messung, ob die Leistung reicht. Wie viel Luft ein Badlüfter bewegen sollte, steht unter Bad ohne Fenster.

Der Weg zur Mieterhöhung führt über vier Stationen

Damit der Vermieter später umlegen darf, schreibt das Gesetz eine bestimmte Reihenfolge vor. Wird ein Schritt ausgelassen oder formal verfehlt, gerät die ganze Erhöhung ins Wanken.

Ankündigung der Modernisierung (§ 555c BGB). Sie erfolgt in Textform und mindestens drei Monate vor dem Start. Darin stehen Art und Umfang der Arbeiten, Beginn und voraussichtliche Dauer, außerdem der Betrag, um den die Miete steigen soll, und die Betriebskosten danach. Fehlt die Angabe zur Erhöhung, ist das Schreiben mangelhaft, und eine Pflicht zur Duldung entsteht nicht.
Einwand wegen Härte (§ 555d Absatz 3 BGB). Der Mieter bringt ihn in Textform bis zum Ende jenes Monats vor, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Gründe können Alter, Behinderung, Krankheit oder die spätere Miethöhe sein. Später zählen nur Umstände, die er ohne eigenes Verschulden nicht kannte.
Pflicht zur Duldung (§ 555d BGB). Scheitert der Einwand, muss der Mieter den Handwerkern Zutritt gewähren und die Arbeiten ertragen.
Erklärung der Mieterhöhung (§ 559b BGB). Sie folgt erst nach Abschluss der Arbeiten, in Textform und mit einer nachprüfbaren Aufstellung der Kosten. Fällig wird die höhere Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang.

Eine bloße Reparatur durchläuft diese Stationen nicht. Hinnehmen muss der Mieter sie nach § 555a BGB dennoch, nur eine höhere Miete lässt sich darauf nicht stützen.

8 Prozent Umlage, gebremst durch zwei Grenzen

§ 559 BGB lässt zu, dass die Jahresmiete um 8 Prozent jener Modernisierungskosten steigt, die auf die einzelne Wohnung entfallen. Zwei Regeln begrenzen diesen Zuschlag zugunsten des Mieters.

Der Erhaltungsanteil fällt nach § 559 Absatz 2 BGB vorher heraus, denn eine ohnehin fällige Reparatur ist keine Verbesserung. Beim kleinen Altbaubad mit verschlissener Abdichtung macht dieser Anteil einen großen Teil der Rechnung aus.

Die Kappungsgrenze steht in § 559 Absatz 3a BGB: Binnen sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Lag sie vorher unter 7 Euro, sind 2 Euro das Maximum. Bei niedrigen Bestandsmieten entscheidet deshalb oft die engere Grenze.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: eine Wohnung mit 71 Quadratmetern, 6,50 Euro Ausgangsmiete pro Quadratmeter, Badkosten 17.000 Euro. Die Rechnung sieht so aus:

Rechenschritt	Summe
Kosten des neuen Bades	17.000 €
abzüglich Erhaltungsanteil (geschätzt)	− 7.000 €
umlagefähiger Betrag	10.000 €
8 Prozent im Jahr	800 €
Mieterhöhung im Monat	66,67 €
umgerechnet auf den Quadratmeter	0,94 €/m²
Kappungsgrenze 2 €/m² (Ausgangsmiete unter 7 €/m²)	nicht überschritten

Nach zwölfeinhalb Jahren ist der umlagefähige Teil über die Miete wieder eingespielt. Den Erhaltungsanteil von 7.000 Euro trägt der Vermieter selbst und setzt ihn als Werbungskosten an, wie Badsanierung steuerlich absetzen erklärt.

Für kleinere Vorhaben gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB: Bis 10.000 Euro je Wohnung werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen, ein Einzelnachweis entfällt. Dafür sperrt es fünf Jahre lang fast jede weitere Modernisierungsumlage. Ein 6 bis 8 m² großes Komplettbad liegt bei uns bei 13.000 bis 21.500 Euro, stets über der Grenze. Besser passt der Wechsel von der Wanne zur Dusche für 3.500 bis 7.500 Euro, abhängig vom Leitungsweg; fest steht der Preis erst mit unserem Angebot nach dem kostenlosen Ersttermin.

Während der Bauzeit sinkt die Miete

Solange gebaut wird, lässt sich das Bad kaum oder gar nicht benutzen, rechtlich ein Mangel nach § 536 BGB. Oft wird auf § 536 Absatz 1a BGB verwiesen, der eine Minderung für drei Monate ausschließt. Diese Regel betrifft aber nur die energetische Modernisierung, nicht den Badumbau.

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt davon ab, was in der Wohnung nutzbar bleibt. Ein zweites WC federt den Ausfall ab, ebenso eine Ersatzdusche oder ein Ersatz-WC, das der Vermieter stellt, zum Beispiel in einer freien Wohnung im selben Haus. Fehlt jede Ausweichmöglichkeit, liegt die Quote hoch. Feste Prozentsätze gibt es nicht. Im Streit urteilt das Gericht im Einzelfall.

Mieter wie Vermieter haben deshalb ein Interesse an einer kurzen Bauphase ohne Unterbrechung. Ein Komplettbad mit 6 bis 8 m² setzen wir meist in 10 bis 15 Arbeitstagen ohne Pause um; über Wochenenden gestreckt, liefe die Minderung um ein Vielfaches länger. Zeitplan und Abfolge erklären Badsanierung Dauer und Badsanierung Ablauf.

Ausgangszustand mit türkisen Fliesen an Wand und Boden, Wand-WC und Badewanne

Umbau durch den Mieter nur mit schriftlicher Erlaubnis

Häufig geht der Wunsch nach einem neuen Bad vom Mieter aus. Er wohnt seit 20 Jahren in der Wohnung, will bleiben, und das Bad mit 3,5 m² aus den Neunzigern ist ihm längst zu eng geworden.

Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters geht nichts; ein mündliches Ja ist beim Auszug kaum noch zu belegen. Gehört die Wohnung einer großen Gesellschaft wie der städtischen HWG, die 2020 rund 17.800 Wohnungen hielt, oder einer Genossenschaft, klären Mieter den Umbau vorher dort. Fragen Sie dabei auch, ob am Steigstrang, der senkrechten Hauptleitung, Arbeiten geplant sind. Festhalten sollte die Vereinbarung:

Umfang: welche Arbeiten anfallen, belegt mit Grundriss und Leistungsverzeichnis.
Kosten: wer was bezahlt und ob sich der Vermieter beteiligt.
Auszug. Fehlt eine Regel, darf der Vermieter nach § 546 BGB den früheren Zustand zurückfordern. Das Wegnahmerecht aus § 539 Absatz 2 BGB, mit dem der Mieter eigene Einbauten wieder mitnehmen darf, nützt bei fest verklebten Fliesen wenig.
Ausgleich für den Wert, der dem Eigentümer bleibt, zum Beispiel als Ablöse oder als Mietnachlass auf Zeit.
Haftung bei Schäden, besonders bei Wasser, das in die Wohnung darunter läuft.

Einen Anspruch auf die Erlaubnis hat der Mieter nur in einem Fall. § 554 BGB verpflichtet den Vermieter, bauliche Veränderungen zu erlauben, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, sofern ihm das nach Abwägung der Interessen zuzumuten ist. Die Kosten trägt der Mieter, der Vermieter darf sich den späteren Rückbau durch eine Sicherheit absichern lassen, und Abreden zum Nachteil des Mieters gelten nicht. Maße und Preise finden Sie unter Barrierefreies Bad, Zuschüsse unter Badumbau Förderung.

Erhaltungssatzungen in Halle sichern das Ortsbild

Eine soziale Erhaltungssatzung, kurz Milieuschutz, nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gibt es in Halle nach unserer Recherche nicht. Weder eine solche Satzung noch einen Antrag darauf haben wir gefunden.

Verbreitet sind dagegen städtebauliche Erhaltungssatzungen nach Nummer 1 derselben Vorschrift. Gefunden haben wir Satzungen von Nr. 6 bis Nr. 59, darunter Nr. 18 für das Paulusviertel, Nr. 35 für Giebichenstein, Nr. 57 für Glaucha und Nr. 59 für die erweiterte historische Altstadt, die der Stadtrat im Juli 2020 beschlossen hat. Eine vollständige amtliche Liste fehlt; die Satzungen stehen einzeln auf der Website der Stadt.

Genehmigungspflichtig sind dort Rückbau, Errichtung, Nutzungsänderung und Änderung baulicher Anlagen, unter anderem Anbauten, Aufstockungen, Balkone, die Modernisierung von Außenteilen des Gebäudes sowie das Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen. Das gilt auch für Vorhaben, die nach §§ 60 und 61 BauO LSA verfahrensfrei sind.

Nicht genannt wird im Leitfaden der Stadt zur Satzung Nr. 59 ein Bad, das innen erneuert wird, ohne Fassade, Fenster oder Zuschnitt der Wohnung zu berühren. Sollen für das neue Bad dagegen zwei Wohnungen verbunden oder ein Fenster verändert werden, gehört die Frage vor dem Auftrag zur Stadt.

Zum Ablauf: Der Antrag geht an die Stadt, die jeden Fall einzeln prüft. Gehört ein Bauantrag dazu, entscheidet der für Bauanträge zuständige Fachbereich; ohne Bauantrag ergeht ein eigener Bescheid. Klären sollte das der Eigentümer, und die Genehmigung sollte vor der Auftragsvergabe vorliegen. Eine feste Bearbeitungsfrist haben wir nicht gefunden, planen Sie also Puffer ein.

Wie die Gründerzeithäuser gebaut sind, beschreiben die Gebietsseiten, etwa Südliche Innenstadt und Nördliche Innenstadt.

Sechs Schritte für Eigentümer mehrerer Wohnungen

Wer im Gründerzeithaus mehrere Wohnungen vermietet, geht am besten in dieser Reihenfolge vor. So bleibt keine Frist offen und keine Genehmigung ungeklärt:

Bestand aufnehmen und den Erhaltungsanteil ehrlich schätzen; von ihm hängen Umlage und Steuer ab.
Satzung und Denkmalliste abfragen und jede nötige Genehmigung einholen, bevor ein Auftrag erteilt wird.
Festpreis einholen, mit Lohn, Erhaltung und Modernisierung als getrennten Positionen.
Nach § 555c BGB ankündigen, vollständig und mindestens drei Monate vor dem Start.
Ohne Unterbrechung bauen, in bewohnten Wohnungen mit Ersatz für Dusche und WC.
Die Erhöhung nach § 559b BGB mit Aufstellung der Kosten erklären.

In einer leeren Wohnung entfallen der vierte und der sechste Schritt, ebenso Ersatzbad und Minderung. Den besten Zeitpunkt bietet daher der Wechsel zwischen zwei Mietern.

Diese Aufträge in Mietwohnungen lehnen wir ab

Rechtliche und steuerliche Beratung gehört nicht zu unserem Handwerk. Mieterhöhung, Ankündigung oder Härteeinwand prüfen ein Fachanwalt für Mietrecht, der Eigentümerverband oder der Mieterverein, Steuerfragen Ihr Steuerberater.

In einer Mietwohnung beginnen wir nur, wenn der Eigentümer selbst beauftragt oder schriftlich zugestimmt hat. Ist eine Genehmigung nach einer Erhaltungssatzung nötig, warten wir den Bescheid ab. Eine tropfende Armatur oder ähnliche Einzelreparaturen nehmen wir nicht an; das erledigt der Installateur der Hausverwaltung meist schneller.

Ebenso wenig bauen wir ein Billigbad, das nur bis zum nächsten Mieterwechsel durchhalten soll; ehrliche Spannen finden Sie unter Badsanierung Kosten. Was wir stattdessen anbieten, ist ein Angebot, das Erhaltung und Modernisierung getrennt ausweist. Das erspart beiden Seiten später Streit um die Umlage.

Der erste Termin ist kostenlos

Für Eigentümer und Hausverwaltungen bauen wir überall in Halle und im Umland, etwa in Merseburg, Landsberg, Teutschenthal und Petersberg. Unser Betrieb hat seinen Sitz in Halle.

Den Ersttermin vereinbaren Sie kostenlos, vor Ort oder per Videocall. Danach folgt ein Festpreis-Angebot; darin stehen Lohn und Material ebenso getrennt wie Erhaltung und Modernisierung. Unter 01579 2834947 sind wir erreichbar Mo–Fr 7–16:30 Uhr. Geht es um mehrere Wohnungen, planen wir die Reihenfolge so, dass jeweils eine im Umbau ist und die übrigen bewohnbar bleiben; sagen Sie das am besten gleich beim ersten Gespräch.

Für Eigentumswohnungen in einer Eigentümergemeinschaft gelten eigene Regeln für Beschlüsse, nachzulesen unter Bad in der Eigentumswohnung. Spannen für alle Badgrößen zeigt die Seite Badsanierung Kosten.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter ein altes Bad erneuern?

Nur soweit es um Erhaltung geht. Aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB folgt, dass er die Wohnung während der Mietzeit gebrauchstauglich hält: Eine undichte Abdichtung, schadhafte Leitungen oder Schimmel aus einem Bauschaden beseitigt er. Ein intaktes Bad von 1996 muss er dagegen nicht modernisieren. Im Ersttermin ordnen wir jede Position der richtigen Seite zu.

Wann ist ein Bad in der Mietwohnung mangelhaft?

Wenn es nicht mehr leistet, was beim Vertragsschluss geschuldet war. Typische Mängel sind Undichtigkeit, kein Warmwasser, ein defektes WC oder gesundheitsschädlicher Schimmel. Alte Fliesen, ein unpraktischer Zuschnitt oder Schwellen gehören nicht dazu. Bei Grenzfällen wie einem schwachen Lüfter entscheidet im Streit ein Sachverständiger. Den Befund halten wir im Ersttermin fest.

Welche Frist gilt für die Ankündigung einer Modernisierung?

Drei Monate vor Beginn, in Textform, verlangt § 555c BGB. Das Schreiben nennt Art, Umfang, Start und Dauer der Arbeiten, den Betrag der geplanten Mieterhöhung und die Betriebskosten danach. Eine reine Reparatur unterliegt dieser Frist nicht, sollte aber ebenfalls rechtzeitig angekündigt werden. Einen Bauzeitplan legen wir dem Festpreis-Angebot bei, das nach dem Ersttermin kommt.

Um wie viel darf die Miete nach dem neuen Bad steigen?

Jährlich um 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten nach § 559 BGB (Stand Oktober 2026), nachdem der Erhaltungsanteil abgezogen ist. Nach der Kappungsgrenze in § 559 Absatz 3a BGB sind binnen sechs Jahren höchstens 3 Euro mehr je Quadratmeter drin; lag die Miete unter 7 Euro, sind es 2 Euro. Im Festpreis weisen wir beide Anteile getrennt aus.

Darf ein Mieter die Badsanierung ablehnen?

In der Regel nein, wenn korrekt angekündigt wurde und keine unzumutbare Härte vorliegt. Die Duldungspflicht steht für Modernisierungen in § 555d BGB, für Erhaltung in § 555a BGB. Härtegründe wie Alter, Krankheit oder die künftige Miete trägt der Mieter in Textform bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang vor. Nach dem Ersttermin legen wir den Start passend zu diesen Fristen.

Wie viel Miete fällt während des Umbaus weg?

Eine feste Quote gibt es nicht; gemindert wird nach § 536 BGB, solange das Bad ganz oder teilweise ausfällt, und zwar je nachdem, was nutzbar bleibt. Ein Ersatz-WC drückt die Quote. Den dreimonatigen Ausschluss aus § 536 Absatz 1a BGB gibt es nur bei energetischer Modernisierung, beim Bad greift er nicht. Wir planen kurz, für ein Komplettbad meist 10 bis 15 Arbeitstage.

Darf ich als Mieter das Bad selbst bezahlen und erneuern?

Ja, mit Zustimmung des Vermieters, die Sie schriftlich festhalten sollten. Ohne Abrede kann er beim Auszug nach § 546 BGB verlangen, dass der alte Zustand wiederhergestellt wird; umgekehrt dürfen Sie nach § 539 Absatz 2 BGB eigene Einbauten mitnehmen. Regeln Sie den Verbleib der Einbauten, einen Ausgleich per Ablöse oder Mietnachlass und die Haftung. Ein Leistungsverzeichnis erhalten Sie nach dem Ersttermin.

Hat ein Mieter Anspruch auf ein barrierefreies Bad?

Auf die Erlaubnis ja, auf Bezahlung durch den Vermieter nein. Nach § 554 BGB muss der Vermieter baulichen Veränderungen zustimmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, sofern sie ihm nach Abwägung der Interessen zuzumuten sind. Der Mieter zahlt selbst und stellt auf Verlangen eine Sicherheit für den Rückbau. Maße und Ablauf besprechen wir im kostenlosen Ersttermin.

Ist für ein neues Mietbad in Halle eine Genehmigung nötig?

Wegen Milieuschutz nicht, denn eine soziale Erhaltungssatzung gibt es in Halle nach unserer Recherche nicht. Städtebauliche Erhaltungssatzungen verlangen eine Genehmigung etwa für zusammengelegte Wohnungen oder geänderte Außenteile; ein Bad, das innen ohne Eingriff in Fassade, Fenster oder Zuschnitt erneuert wird, nennt der Leitfaden der Stadt nicht. Beim Kulturdenkmal kann mehr nötig sein. Welche Satzung für Ihre Adresse gilt, besprechen wir im Ersttermin.

Wie setzt ein Vermieter das neue Bad steuerlich ab?

Als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen, mit Material und ohne die Obergrenze für Selbstnutzer. § 35a EStG greift hier nicht, er gilt nur im eigenen Haushalt. Fallen in den drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer an, zählen die Ausgaben als Herstellungskosten (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG). Lohn und Material stehen in unserem Festpreis getrennt.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Halle. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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